Comment négocier un bail professionnel ?

bail professionnel
Lundi 3 mai 2021

Tout ce qu'il faut savoir pour négocier son bail professionnel

Durée minimale de 6 ans, sans droit au renouvellement automatique, mais offrant la possibilité d’une rupture avec préavis de 6 mois... Le bail professionnel est en partie encadré par la loi, mais autour de ces lignes directrices, le contenu est librement fixé par les parties. Par conséquent, certains baux se révèlent « pro-bailleurs », faisant la part belle aux propriétaires, tandis que d'autres s’avèrent « pro-locataires » avec des avantages plus significatifs à l'intention du preneur à bail.

. La rédaction du bail professionnel est donc une opération délicate. Et avant d'engager les négociations autour du loyer et des révisions applicables, il convient de s’assurer que le bail professionnel est un contrat approprié à l'exercice de l'activité du locataire. 

Les spécificités du bail professionnel

Réservé à la location des locaux utilisés dans l’exercice d’une activité qui n’est ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, ni agricole, le bail professionnel s’adresse principalement aux activités libérales. Dans les faits, ce type de contrat vise les locataires dont les revenus sont imposés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC). Les médecins, les psychologues, les architectes, les avocats ou encore les huissiers de justice entrent dans la catégorie des professions libérales réglementées. Cela signifie que ces activités sont classées dans le domaine libéral par la loi et que leur titre est protégé. Les professions libérales non réglementées sont elles aussi concernées par le bail professionnel, à l’image des consultants ou des conseillers stratégiques.

Cas concret sur la destination des locaux

La destination des locaux détermine ici l’application, ou non, du bail professionnel. Cas concret : Alexandre, infirmier libéral, est à la recherche d’un local à louer. Vers quel type de bail se tourner ? Les caractéristiques du bail professionnel sont parfaitement adaptées à l’exercice des activités d’un infirmier libéral. Il ne lui reste plus qu’à trouver l'emplacement idéal pour sa clientèle !

Quelles sont les clauses du bail professionnel ?

Sans être soumis à une forme particulière, le bail professionnel doit obligatoirement être établi par écrit et comporter les clauses habituelles d’un contrat de location. À savoir :

  • l'identité des parties ;
  • la description du local mis en location et, le cas échéant, de ses annexes ;
  • la durée du bail ;
  • les conditions de paiement du loyer, ainsi que son montant ;
  • les conditions de révision du loyer ;
  • la répartition des charges ;
  • les obligations des parties.

Les traditionnels diagnostics, faisant état du niveau de consommation énergétique, des concentrations en agents polluants et des risques naturels, doivent figurer en annexes du contrat de location. Il s’agit du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), du Diagnostic amiante et de celui sur l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).

Durée du bail professionnel et condition de renouvellement

Le bail professionnel est soumis à une durée minimale, fixée à 6 ans. Sa rupture par le locataire est possible à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Il diffère ainsi du bail commercial 3-6-9, d’une durée minimale de 9 ans avec possibilité de donner congé par période triennale (tous les 3 ans). Autre point de divergence, le droit automatique au renouvellement. Inexistant dans les baux professionnels, ce droit protège le preneur à bail exerçant une activité commerciale foncièrement dépendante de l'emplacement du local qui abrite son fonds de commerce.

Qu’en est-il de la reconduction tacite ? Cette expression utilisée en droit des contrats ne doit pas être confondue avec d’autres termes similaires comme la prorogation ou le renouvellement. Concrètement, la prorogation est l'allongement conventionnel, prévu par avenant, d’un contrat à durée déterminée. Le renouvellement, tacite ou exprès selon les dispositions prévues dans le contrat initial, donne lieu à un nouveau contrat pouvant reprendre et modifier ledit contrat. La reconduction reprend les stipulations du contrat initial au-delà du terme convenu. Ses conditions peuvent être prévues par les parties, mais sont bien souvent « oubliées » et la relation contractuelle continue telle quelle : on parle de reconduction tacite. Au terme du contrat, le bail professionnel est reconduit tacitement sans formalité particulière. En revanche, si le propriétaire dénonce le contrat à l’issue du délai, le bail n’est pas reconduit : c’est en cela qu’il n’y a pas de droit au renouvellement automatique.

Sur ce point, la marge de manœuvre des parties réside dans l’établissement des conditions du renouvellement du bail professionnel et plus particulièrement dans la définition de l'indice de référence à appliquer lors de la révision du loyer.

Négociations autour du montant du loyer et des révisions applicables

Fixé librement par le bailleur et le locataire, le montant du loyer et ses conditions de paiement ne sont pas réglementés. Son montant peut faire l’objet d’une révision régulière prévue par une clause d’indexation précisant l'indice de référence choisi. Par conséquent, ces éléments doivent être établis avec la plus grande vigilance.

 

 

 

Négocier le montant du loyer

Référez-vous aux loyers moyens pratiqués dans le même secteur et considérez tous les éléments susceptibles d’influencer la valeur du local au regard de votre activité :

  • attractivité de l’emplacement ;
  • accessibilité par les transports en commun ;
  • conditions de stationnement pour les clients et le personnel.

Autant de critères maîtrisés par les agences locales. Si votre projet porte sur la location de bureaux dans l’Oise, mettez toutes les chances de votre côté avec un consultant spécialisé dans l’immobilier d’entreprise et opérant sur le secteur de l’Oise.

L’état initial du local entre également en ligne de compte. Des travaux de rafraîchissement ou de rénovation sont à prévoir ? Demandez plusieurs devis auprès de professionnels afin d’appuyer votre demande de réduction du loyer.

Prévoir les conditions de sa révision

Le propriétaire et le preneur à bail peuvent convenir d’une révision du loyer selon différents indices de référence, tels que :

  • l’indice du coût de la construction (ICC) ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En fonction de l’indice retenu, le calcul du nouveau loyer prend en compte différents éléments comme l’évolution des prix à la consommation hors tabac et celle des loyers sur tous les foyers ou encore la valeur du produit intérieur brut (PIB).

Répartition des travaux et des charges

La répartition « traditionnelle » fait supporter au locataire les dépenses d’entretien et de menues réparations, tandis que le propriétaire prend en charge les travaux lourds touchant à la structure du bâtiment. Mais attention, avec un bail professionnel, la répartition est librement négociée entre le bailleur et le locataire. Sa définition doit faire l’objet d’une vigilance accrue au moment de l'établissement du contrat, mais aussi lors de son renouvellement. L'occasion pour chacune des parties de réduire ses dépenses sans toucher au montant du loyer. Il s’agit donc d’un point de négociation non-négligeable !

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