La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) s’inscrit dans le cadre du droit de préemption. Elle informe la collectivité qu’un bien est sur le point d’être vendu, afin qu’elle puisse se porter acquéreur en priorité. Pour les cessions d’immeubles professionnels ou de locaux commerciaux, cette formalité conditionne souvent le calendrier de la vente. Les propriétaires, acquéreurs et investisseurs ont tout intérêt à bien comprendre la DIA, ses délais et le rôle du notaire afin d’anticiper les risques de blocage.
La déclaration d’intention d’aliéner est une formalité prévue par le Code de l’urbanisme. Elle s’impose à tout propriétaire qui souhaite aliéner un bien situé dans un périmètre où un droit de préemption a été instauré.
Cette déclaration prend la forme d’un formulaire standardisé (Cerfa n°10072*04). Elle décrit le bien (références cadastrales, nature, occupation…) et le projet de vente (prix, conditions).
Le document, adressé au titulaire du droit de préemption, ouvre un délai pendant lequel la collectivité peut décider de préempter.
Aliéner un bien, au sens juridique, peut aussi être une opération de donation, d’apport en société, voire de certaines cessions de droits réels.
Dans tous les cas, la DIA permet à la collectivité de suivre les mutations immobilières sur son territoire et de mettre en œuvre sa stratégie foncière.
La DIA est obligatoire dès lors que le bien à aliéner est situé dans un périmètre soumis à un droit de préemption. C’est le cas notamment lorsque la commune ou l’intercommunalité a instauré un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et à urbaniser du PLU ou du PLUi.
Pour un propriétaire de bureaux, d’un local d’activité, d’un entrepôt ou d’un commerce, cette situation peut se présenter en zone U ou AU, mais aussi dans certains secteurs où le droit de préemption urbain a été renforcé. Avant d’aliéner un bien, il est donc indispensable de vérifier si la parcelle est située dans une zone couverte par un DPU ou par un autre droit de préemption.
Dans une transaction portant sur des bureaux, des locaux commerciaux ou un immeuble d’activité, le notaire occupe une place centrale dans la gestion de la déclaration d’intention d’aliéner. Il vérifie la situation d’urbanisme du bien, l’existence d’un droit de préemption, puis prépare le Cerfa en y intégrant toutes les informations requises.
À partir du moment où la DIA est transmise par le notaire à la mairie, la procédure de préemption est déclenchée et le décompte du délai DIA commence. Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, ce délai est incompressible. Tant que la collectivité n’a pas pris position et que le délai n’est pas arrivé à son terme, la vente ne peut pas être régularisée.
À compter de la réception régulière de la déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité dispose en principe d’un délai de deux mois pour décider si elle entend exercer son droit de préemption urbain ou y renoncer. Cette période peut être réduite ou prorogée selon les cas.
Si la collectivité ne répond pas dans ce délai, son silence vaut renonciation à préempter. Le vendeur et l’acquéreur peuvent alors poursuivre la transaction en appliquant les conditions indiquées dans la DIA.
Pour un investisseur ou un utilisateur qui acquiert des bureaux ou des locaux d’activité, ce délai DIA de deux mois doit donc être intégré dès la négociation, au même titre que le délai d’obtention d’un financement ou d’une autorisation administrative.
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