Bail commercial, bail professionnel : quelles différences ?

Lundi 3 août 2020

Découvrez les 2 principaux types de bail : commercial et professionnel

Le bail est un contrat de location établi entre deux parties, le propriétaire et le locataire d’un bien. Il encadre la mise à disposition du bien et le versement du loyer. En immobilier d’entreprise, il existe deux principaux types de bail : le bail commercial et le bail professionnel. Faisons le point sur les similitudes et les différences entre les deux.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est destiné aux entreprises souhaitant louer un local professionnel dans le but d’exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le bail commercial est soumis au Code de Commerce (Article L 145-2 et suivants)

Il s’agit d’un contrat de location engageant les deux parties (le propriétaire/bailleur et le locataire) sur le long terme. Sa durée minimale est de 9 ans. Pendant cette période, le bailleur ne peut résilier le bail sans devoir verser des indemnités financières au locataire. En revanche, le locataire peut rompre le contrat à la fin de chaque période triennale, au bout de 3, 6 et 9 ans.

Le montant du loyer est défini dans le bail. Le bailleur peut réviser le loyer tous les ans ou tous les 3 ans, selon la périodicité mentionnée dans le bail.

Lorsque le bail arrive à échéance, le locataire peut mettre fin au bail par acte d’huissier et en respectant un préavis d’au moins 6 mois. S’il ne se manifeste pas, le locataire voit son bail reconduit de manière tacite. A la fin du bail, si le locataire ne souhaite pas donner congé, il peut disposer du droit au renouvellement. La demande de renouvellement doit être effectuée par le locataire auprès du bailleur, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusée de réception, au moins 6 mois avant la fin du bail. Le droit au renouvellement est avantageux car il donne la priorité au locataire pour occuper de nouveau le local.

Focus expert : Quelles sont les conditions pour disposer du droit au renouvellement ?

Être de nationalité française

Avoir son nom sur le bail commercial en cours

Exploiter et être propriétaire d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal depuis au moins 3 ans

Être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au répertoire des métiers

Le bailleur peut accepter la demande de renouvellement, en modifiant ou non le montant du loyer. Il peut également la refuser, en invoquant un motif légitime ou en versant une indemnité d’éviction.

Les dépenses générées par l’entretien du local et les éventuelles réparations causées par des dégradations sont à la charge du locataire. Le bailleur doit cependant régler les frais liés à la structure du local. Le bail commercial encadre de manière précise la répartition des charges et des frais entre bailleur et locataire.

Qu’est-ce que le bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professionnels exerçant une activité non commerciale, non industrielle et non artisanale. Il s’adresse donc aux activités libérales et aux professionnels exerçant sans bénéfices commerciaux (médecins, infirmiers, architectes, experts-comptables…).

Sa durée minimale est de 6 ans. Le bail professionnel peut être conclu pour une durée supérieure, mais si elle dépasse 12 ans, il doit être rédigé par un notaire.

Le montant du loyer est fixé dans le bail. La périodicité de la révision du loyer est libre. Elle doit cependant être établie dans le contrat.

Le locataire peut résilier le bail professionnel à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’au moins 6 moins et d’effectuer la demande par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail avant son terme, mais il peut librement y mettre fin à la fin des 6 ans. Il n’est pas contraint d’évoquer un motif légitime pour rompre le contrat.

Contrairement au bail commercial, le locataire ayant signé un bail professionnel ne dispose pas du droit au renouvellement. Le bailleur n’est pas obligé de verser une contrepartie financière au locataire s’il ne souhaite pas reconduire le bail.

La répartition des frais et dépenses engendrés par l’entretien et les travaux de réparation du local est librement fixée dans le bail professionnel.

Quelles sont les différences entre ces deux types de baux ?

	Bail commercial	Bail professionnel
Activités autorisées	Activités commerciales, industrielles et artisanales	Activités non commerciales – professions libérales
Durée du bail	9 ans maximum	6 ans maximum
Dépôt de garantie	Montant de la garantie fixé par le bailleur
Frais à la charge du locataire	Les frais à la charge du locataire sont indiqués dans le bail. En général, les dépenses liées à l’entretien courant du local professionnel sont à la charge du locataire. Les frais liés à la structure du bâtiment sont en principe attribués au bailleur.
Révision du loyer	A la fin de chaque période triennale OU à tout moment selon la clause mentionnée dans le bail. Calcul de la révision de loyer en fonction d’un indice de référence	Selon la clause du bail. Calcul effectué en fonction d’un indice de référence.
Résiliation du bail	Résiliation du bail par le locataire possible à la fin de chaque période triennale. Le bailleur ne peut légalement pas résilier le bail avant sa fin sans verser d’indemnités à son locataire. Il existe toutefois des cas particuliers qui autorisent la résiliation anticipée par le bailleur. La demande de résiliation doit être justifiée par un motif ou une motivation valable (non-respects des clauses par le locataire, travaux…)	Résiliation du bail par le locataire possible à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le bailleur ne peut résilier le bail avant la fin des 6 ans.
Sous-location	Légalement impossible, sauf si autorisation du bailleur	Légalement possible, sauf si une clause l’interdit dans le bail
Droit au renouvellement	Le locataire bénéficie du droit au renouvellement, à condition que la demande soit effectuée au moins 6 mois avant la fin du bail.	Pas de droit au renouvellement pour le locataire.