Tout savoir sur les murs commerciaux

Les murs commerciaux et le fonds de commerce

Les murs commerciaux délimitent le lieu d'exploitation d’un fonds de commerce. Ils peuvent appartenir à un propriétaire bailleur, personne physique ou morale distincte de celle qui exploite le fonds de commerce. Comment acheter ou louer ce type de bien immobilier ?  

Les murs commerciaux : définition  

Les murs commerciaux sont ceux du local dans lequel le fonds de commerce est exploité : une boutique par exemple. Ces murs commerciaux sont un bien immobilier. Ils peuvent être vendus ou loués.  

S’agissant d’un bail commercial, le contrat est conclu entre le propriétaire des murs, le bailleur, et l'exploitant du fonds de commerce, le preneur. On parle alors du droit au bail qui constitue l’un des éléments du fonds de commerce.  

Qu’est-ce que le droit au bail ?  

Le droit au bail est le droit d’occuper les locaux et de bénéficier du droit au renouvellement du bail associé. Ce droit au bail fait partie du fonds de commerce qui appartient, le cas échéant, au locataire sortant.  

Dès lors, un entrepreneur peut acheter le droit au bail, c’est-à-dire reprendre le bail commercial qui avait été conclu entre le propriétaire et le précédent locataire. Cette reprise vaut pour la durée restant à courir. 

Dans ce cas, le locataire sortant cède son bail commercial contre le paiement d’une indemnité, aussi appelée droit au bail.  

Différence entre les murs et le fonds de commerce  

Contrairement aux murs commerciaux, le fonds de commerce est un bien mobilier. Le plus souvent, le propriétaire des murs et l'exploitant du fonds de commerce sont des personnes physiques ou morales ou différentes.  

Au-delà des murs, le fonds de commerce correspond avant tout aux clients et aux moyens déployés pour répondre à leurs besoins. L’objet d’un fonds de commerce est l’acte commercial (vente de produits, vente de services…). Cela le distingue du fonds agricole ou d’une activité libérale qui peut aussi avoir sa clientèle, mais on ne parlera plus alors d'un fonds de commerce. 

Quels sont les éléments du fonds de commerce ? 

Le fonds de commerce se compose d'éléments incorporels et corporels. Parmi les éléments incorporels, on retrouve le droit au bail, mais aussi le nom commercial, l'enseigne, les brevets ou encore les licences. Le matériel, l'agencement, le mobilier, l’outillage et les installations font partie des éléments corporels du fonds de commerce.  

Tous ces éléments concourent à la valeur du fonds de commerce, mais le plus important reste sans équivoque la clientèle. Elle est constituée de l'ensemble des clients réguliers. Ils peuvent être attachés à plusieurs éléments du fonds de commerce : les produits, les services, le personnel… La clientèle ne doit pas être confondue avec l'achalandage qui est le potentiel de clients évalué grâce à la position géographique du local commercial.  

Acheter les murs commerciaux, qu’est-ce que cela veut dire ?  

Si vous achetez les murs commerciaux, vous serez le propriétaire du local commercial, mais pas du fonds de commerce. Vous pourrez percevoir des revenus locatifs de la part du preneur qui exploite le fonds de commerce.  

Si vous achetez le fonds de commerce, mais pas les murs, vous allez louer les murs commerciaux au propriétaire du local afin de pouvoir exercer vos activités.  

Quels sont les critères pour l'achat d’un local commercial ?  

Si vous souhaitez investir dans les murs d’un local commercial, vous pouvez examiner les prix d'achat et évaluer le revenu locatif attendu.  

Il faut aussi prendre en compte l'attractivité du bien dans son secteur. Si vous achetez un local commercial à Chambly en plein centre-ville, vous trouverez rapidement un preneur à bail commercial. Vous pourriez aussi acquérir des murs moins coûteux dans une zone moins recherchée de l’Oise, mais avec un risque de vacances locatives plus important.  

Notez que les caractéristiques du local ont aussi une influence sur la valeur du fonds de commerce, même si les deux biens ne sont pas vendus/loués en même temps. Un local manifestement adapté à l'exercice d’une activité commerciale en particulier tend à augmenter la valeur du fonds de commerce.  

La surface est un critère inévitable dans l'immobilier. Ici, il faudra être vigilant quant à la surface de vente par rapport à la surface totale du bien. Le local doit aussi respecter les normes en vigueur afin que l'exploitant puisse effectivement y exercer ses activités commerciales en toute conformité avec les dernières réglementations et obligations des établissements recevant du public.

Quid de la vente ou de l’achat du local commercial loué ?  

Les murs commerciaux peuvent être vendus libres ou occupés par un locataire. Dans le premier cas, le propriétaire pourra réaliser si besoin des travaux d’amélioration ou de rénovation destinés à valoriser le bien à la revente ou en vue d’une mise en location.  

Si le local est occupé, sachez que le propriétaire peut vendre un local loué en respectant certaines conditions. La principale condition à retenir est le droit de préemption qui permet au locataire du local commercial d'acheter le bien en priorité par rapport à n'importe quel autre acheteur. À défaut, le bien peut être vendu à un acheteur tiers. Le bail commercial initialement conclu se poursuit alors avec le nouvel acquéreur, devenu bailleur.  

Si l’exploitant cède le fonds de commerce à une personne qui reprend l'activité et la clientèle, le propriétaire bailleur ne peut pas s'opposer à la vente. Une clause du bail peut en revanche interdire la cession du bail seul, indépendamment du fonds. 

Arthur Loyd vous aide pour votre local commercial à Chambly et dans l’Oise  

Besoin de conseils avisés pour l'achat d'un local commercial à Chambly ou sur un secteur particulier dans le département de l'Oise ? L’agence Arthur Loyd Oise, spécialisée dans l'immobilier d’entreprise, vous aide à concrétiser votre projet d’achat quelles que soient les motivations : investissement, revente, location. Les conseillers Arthur Loyd accompagnent les professionnels sur tout type de projets immobiliers jusqu'à la transaction.