Pas de porte, droit au bail : quelles sont les différences ?

Comprendre les différences entre le pas de porte et le droit au bail

Quand un nouveau locataire prend possession d’un local commercial, il est de coutume qu’il doive s’affranchir d’un pas de porte ou d’un droit au bail. Il y a une différence notable entre les deux. Le pas de porte est l’équivalent d’un droit d’entrée, qui est payé par le nouvel arrivant au propriétaire du local, au moment de la signature du bail. Le droit au bail, de son côté, est versé au locataire quittant le lieu, en compensation de la transmission du contrat de bail à la personne qui lui succède. Dans un cas comme dans l’autre, le traitement fiscal est également différent.

Qu’est-ce que le pas de porte ?

Les parties en présence sont libres de décider de son montant comme elles le souhaitent. Dans la majorité des cas, le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer. Cela donne au propriétaire une certaine garantie contre une éventuelle dévalorisation de la valeur locative de son bien dans le temps. Car, dans les faits, l’augmentation des loyers n’est pas toujours en adéquation avec l’évolution des prix sur le marché. Dans ce cas précis, le montant du pas de porte entre en compte au moment du renouvellement du bail, pour estimer le nouveau prix du loyer.

L’autre possibilité est que le pas de porte soit considéré comme une indemnité. Son but est aussi de compenser la dévalorisation de la valeur locative du bien dans le temps, mais également les avantages donnés par le propriétaire à son locataire au moment de signer le bail (comprenant le droit au renouvellement).

Selon comment le pas de porte est considéré, l’incidence fiscale diffère :

• en guise de supplément de loyer, le pas de porte est déductible des résultats, pendant toute la durée du bail, au rythme d’un neuvième par an ;
• en guise d’indemnité, le pas de porte devient un élément du fonds de commerce et s’inscrit donc au bilan.

C’est pour cela qu’il est important de bien qualifier la nature juridique du pas de porte, au mieux de ses intérêts, dès le début de l’engagement. Il doit être explicitement noté dans le contrat de bail : son montant, sa nature (indemnité ou supplément de loyer), mais aussi les conditions de son règlement.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail n’appartient pas au propriétaire du local commercial, mais cette fois au locataire sortant. Cela correspond aux avantages en rapport avec son contrat de bail (droit aux indemnités en cas d’éviction, droit au renouvellement). Lorsqu’un locataire cède son bail avant son terme à un nouvel occupant, il a le droit d’en monnayer les avantages. La somme du droit au bail est libre. Ce montant sera le résultat d’une négociation entre les deux parties, entrantes et sortantes, selon les caractéristiques du local, son emplacement et le temps du bail restant à courir.

Côté fiscalité, le montant reçu au titre du droit au bail est traité comme un bénéfice imposable. Le locataire sortant doit le déclarer. Le nouvel occupant, de son côté, doit verser des droits d’enregistrement à partir du moment où le droit au bail est au-delà de 23 000 euros. Le taux qui s’applique est de 3 % jusqu’à 200 000 euros et passe à 5 % par la suite.

Pas de porte et droit au bail : quelles sont les similarités ou les différences majeures ?

Dans un bail commercial, le pas de porte est donc versé au propriétaire, alors que le droit au bail est payé à l’occupant précédent, soit la personne cédant le fonds de commerce.

La personne cherchant un bail commercial doit bien être vigilante sur l’emplacement où le local se situe, car cela aura un impact sur sa future entreprise. De plus, les différentes modalités du contrat de bail auront également une conséquence fiscale et cela impactera aussi les futurs bénéfices.

Le pas de porte et le droit au bail sont des clauses très courantes dans les baux commerciaux. Toutefois, elles sont complètement absentes des baux à l’américaine. Ces derniers correspondent à des loyers plus élevés. Pour calculer un bail à l’américaine, il faut prendre en compte la valeur locative des locaux, ainsi qu’un amortissement du droit au bail.

Pour toutes ces raisons, la situation doit être réfléchie et définie avec précaution. Opter pour un pas de porte ou un droit au bail n’est pas sans conséquence.

Si vous rencontrez un conflit relatif au pas de porte, les deux parties concernées doivent être en mesure de préciser clairement leur qualification pour le pas de porte. Si ce conflit va plus loin, les juges recherchent les intentions communes, qui sont dans la plupart des cas le supplément de loyer.

Si vous souhaitez éviter tout conflit, le mieux est de se faire accompagner par un conseiller spécialisé. Il saura non seulement vous prévenir sur les difficultés éventuelles, mais également répondre à vos besoins en toute circonstance.