Le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente sont deux avant-contrats utilisés dans les opérations immobilières, mais reposants sur des régimes juridiques différents. Le premier accorde un droit de priorité pour acheter un bien, tandis que la seconde engage à la vente.
Ces deux contrats interviennent avant la conclusion d’une vente immobilière et organisent les relations entre les parties. Qu’est-ce qui les différencie ?
Le pacte de préférence est défini par l’article 1123 du Code civil comme le contrat par lequel une partie « s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».
Ici, le propriétaire ne s’engage pas à vendre. Il reste libre de conserver son bien ou de renoncer à la vente.
En revanche, s’il décide de vendre, il doit proposer l’acquisition en priorité au bénéficiaire du pacte avant de négocier avec un tiers.
Le bénéficiaire dispose ainsi d’un droit de préférence. Il peut accepter l’offre et acquérir le bien aux conditions proposées, ou refuser.
Si le bénéficiaire refuse ou ne se prononce pas dans le délai prévu, le propriétaire peut alors vendre le bien à un autre acquéreur.
La promesse unilatérale de vente est définie par l’article 1124 du Code civil. Il s’agit du contrat par lequel une personne, appelée le promettant, accorde à un bénéficiaire « le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
Dans ce cas, le propriétaire s’engage à vendre le bien. Le bénéficiaire dispose d’un délai pour décider s’il souhaite conclure la vente.
Le pacte de préférence est intéressant dans certaines situations immobilières, par exemple lorsqu’un propriétaire souhaite réserver une priorité d’achat à un partenaire commercial. Il peut ainsi identifier un acquéreur potentiel tout en conservant la liberté de vendre ou non.
La promesse unilatérale de vente est largement utilisée dans les transactions immobilières. Elle permet de sécuriser une opération tout en laissant au bénéficiaire un temps de réflexion avant de confirmer l’acquisition.
Lorsque le propriétaire décide de vendre le bien, le pacte de préférence produit ses effets.
Le propriétaire doit informer le bénéficiaire de son intention de vendre et lui communiquer les conditions de la vente envisagée, notamment le prix et les modalités de la transaction.
Cette information permet au bénéficiaire d’exercer son droit de préférence et de décider s’il souhaite acquérir le bien dans les conditions proposées.
Si le bénéficiaire renonce à exercer ce droit ou ne répond pas dans le délai prévu, le propriétaire peut alors vendre le bien à un tiers.
L’article 1123 du Code civil prévoit plusieurs sanctions lorsque le pacte de préférence n’est pas respecté.
Le bénéficiaire peut d’abord demander la réparation du préjudice subi, notamment sous la forme de dommages et intérêts.
Dans certaines situations, des sanctions plus fortes peuvent être prononcées. Si le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire, ce dernier peut demander la nullité du contrat conclu avec le tiers ou sa substitution dans la vente.
L’article 1123 prévoit également un mécanisme destiné à sécuriser les transactions. Un tiers intéressé par l’acquisition peut interroger le bénéficiaire du pacte afin de savoir s’il existe un pacte de préférence et s’il souhaite l’exercer. En l’absence de réponse dans le délai fixé, le bénéficiaire ne pourra plus demander l’annulation de la vente ni sa substitution dans le contrat.
La jurisprudence rappelle que le pacte de préférence doit être respecté dès que le propriétaire manifeste son intention de vendre.
Dans un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la conclusion d’une promesse unilatérale de vente avec un tiers peut constituer une violation d’un pacte de préférence lorsque le bénéficiaire n’a pas été sollicité en priorité (Cass. 3e civ., 6 décembre 2018, n° 17-23.321).
Dans cette affaire, le propriétaire avait consenti une promesse unilatérale de vente à un tiers alors qu’un pacte de préférence existait au profit d’une autre personne. La cour d’appel avait considéré qu’il n’y avait pas de violation du pacte, car la vente définitive était intervenue après l’expiration de celui-ci.
La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé que le pacte de préférence oblige le propriétaire à donner priorité au bénéficiaire dès qu’il décide de vendre le bien. La signature d’une promesse de vente avec un tiers révèle cette intention de vendre et doit donc être précédée d’une proposition faite au bénéficiaire du pacte.
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