Comment effectuer le changement de destination d'un bien ?

Comment changer la destination d’un bien ?

Le changement de destination transforme durablement l'affectation initiale d’un bien immobilier. Cela permet par exemple d'obtenir une autorisation d’aménagement d’un local commercial en bureaux. Il existe toutefois une nuance entre un changement de destination et un changement d'affectation ou d'usage. On fait le point sur ces notions et sur les conditions à respecter pour adapter un bien sur le marché de l'immobilier d'entreprise.   

Quelles sont les affections possibles d’un bien immobilier ?  

Il y a longtemps eu 9 affectations possibles pour une construction, jusqu’à la parution d’un décret venu simplifier la distribution et enrichir la liste des destinations envisageables.  

De 9 destinations à 5 grandes catégories d'usages possibles 

La liste des destinations de constructions a évolué avec les lois ALUR et ACTPE. Un décret paru en 2015 est venu recomposer la liste initiale de 9 destinations afin de passer à 5 catégories regroupant plusieurs sous-destinations possibles. Cette nouvelle classification a permis d'insister sur les usages d'habitation, de bureaux, de commerces et d'établissements recevant du public.  

Avant le 1ᵉʳ janvier 2016, l’article R*123-9 du Code de l’urbanisme pour les changements de destination distinguait les bâtiments destinés « à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt ». La neuvième destination correspondait aux « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ».  

20 destinations possibles en 2024  

Aujourd'hui, on retrouve un total de 20 sous-destinations réparties entre 5 catégories de destinations possibles pour une construction :  

1. l'exploitation agricole et forestière ;  
2. l’habitation ; 
3. le commerce et les activités de service ;  
4. les équipements d'intérêt collectif et les services publics ;  
5. et les autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire.  

Les destinations qui intéressent plus particulièrement l'immobilier d'entreprise sont celles des catégories 3 et 5.  

Les sous-destinations de l'immobilier d'entreprise  

La destination « commerce et activités de service » regroupe 7 sous-destinations :   

1. l’artisanat et le commerce de détail ; 
2. la restauration ; 
3. le commerce de gros ; 
4. les activités de services avec accueil d'une clientèle ; 
5. les cinémas ; 
6. les hôtels ; 
7. et les autres hébergements touristiques. 

La destination des « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » regroupe 5 sous-destinations :   

1. l’industrie ; 
2. les entrepôts ; 
3. les bureaux ; 
4. les centres de congrès et d'exposition ;  
5. et les cuisines dédiées à la vente en ligne*. 

* Cette dernière sous-destination a été ajoutée dans le cadre de l’adaptation du contenu du Code de l'urbanisme prévue par le décret n° 2023-195 du 22 mars 2023. Ce texte liste plusieurs autres modifications récentes en matière de gestion des constructions.  

Ne pas confondre changement de destination et d’usage 

Le Code de l'urbanisme prévoit les changements de destination, mais pas les changements d'usage qui sont encadrés par le Code de la construction et de l'habitation. Quelle est la différence entre ces deux notions ?  

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?  

Le changement de destination est le fait de changer de catégorie (service public > commerce) ou de passer d’une sous-destination à une autre (cinéma > Restauration). 

De tels changements peuvent profondément modifier la dynamique et l'équilibre d’un quartier. C’est pourquoi le Plan Local d’Urbanisme PLU impose un certain cadre. Ce PLU peut être consulté en mairie.  

Selon les projets, l'autorisation de faire un changement de destination sera obtenue après avoir déposé en mairie une déclaration préalable de travaux (DP) ou après avoir fait une demande de permis de construire. 

Si le projet permet de conserver la façade ou la structure porteuse en l’état, alors une DP suffit. En revanche, si des travaux portant sur ces ouvrages sont nécessaires et impliquent leur modification, le demandeur doit transmettre un dossier de permis de construire. 

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?  

Le changement d’usage ne concerne que deux grandes catégories d’affectation : l'habitation d’un côté, et tous les autres usages de l’autre. Cette modification relève du Code de la construction et de l'habitation. Ici, l'objectif est d'éviter la réduction des surfaces de logements au profit de n’importe quel autre usage. Autre particularité du changement d'usage : il est limité dans le temps et ne concerne que le bénéficiaire de l'autorisation.  

Par exemple, si un entrepreneur individuel, sous le régime des micro-entrepreneurs, souhaite domicilier son entreprise chez lui, cette affectation est envisageable. Toutefois, elle ne concerne que cet entrepreneur, pour la durée de son activité.  

Notez que des dispositions contractuelles peuvent s'opposer au changement d’affectation. Ces dispositions contractuelles contraires pourraient être par exemple une clause du règlement de copropriété. Le cas échéant, l'entrepreneur pourra être amené à réviser son contrat de bail d'habitation avec le bailleur. S’il est propriétaire de son logement, il pourra demander à la mairie de son domicile le changement de destination pour la partie concernée de son habitation. 

Comment réaliser le changement de destination vers un local commercial ? 

Comment obtenir l’autorisation d’aménagement d’un local commercial ou sa transformation en espace de bureaux ?  

Faut-il une autorisation pour l'aménagement d'un local commercial ?  

Oui, il faut obtenir une autorisation préalable pour aménager un local commercial dans un espace affecté à un autre usage (habitation) ou dans un bâtiment dont la destination n’est pas initialement commerciale. 

Comment passer d’un bureau à un local commercial ?  

Passer d’un bureau à un local commercial (commerce de détail) correspond à un changement de sous-destination et de destination. Les lieux basculent de la catégorie « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » à « commerce et activités de service ». 

La première chose à faire est de s’assurer que le projet de changement respecte les dispositions du PLU. Si le changement est conforme aux règles du PLU, il est possible d'entamer les démarches de déclaration préalable des travaux ou de demande de permis de construire, selon la nature précise du projet. La première option suffit pour un simple rafraîchissement ou un réaménagement de l’intérieur du local. La seconde option s’impose dès lors que le changement touche à la façade ou à la structure porteuse de la construction.  

Quelle est la différence avec la déspécialisation ?  

La déspécialisation concerne le bail commercial. Le contrat de bail précise l’activité exercée par l'entreprise. Il est possible d’ajouter une activité ou d'apporter des modifications à condition d'obtenir l'accord du bailleur et de suivre la procédure de déspécialisation.  

Vous avez des questions sur la destination initiale d’un bien immobilier dans l'Oise et ses possibilités de transformation ? L’équipe de l’agence Arthur Loyd Oise, spécialiste en immobilier d'entreprise, répond à toutes les questions techniques et juridiques qui entourent votre projet.