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Tout savoir sur le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat qui confère au preneur un droit d’occupation de très longue durée, allant de 18 à 99 ans. Le locataire, ici appelé emphytéote, bénéficie d’une grande liberté pour exploiter le bien, rénover les bâtiments existants ou réaliser de nouvelles constructions. À l’issue du bail et en l’absence de renouvellement, le bien est restitué à son propriétaire.

Quel est l’intérêt du bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique permet au locataire de jouir du bien à la manière d’un propriétaire. En contrepartie, le bailleur se voit restituer un bien valorisé par les différentes opérations entreprises pendant la durée du contrat.

Avantages de l’emphytéose pour le preneur

L’emphytéose est un droit réel immobilier qui donne au locataire une grande liberté d'exploitation. Ce dernier peut agir sur le fonds, dans la limite du cadre prévu, sans avoir à obtenir l'accord préalable du propriétaire.

Le montant de la redevance, souvent avantageux, tient compte des améliorations qui seront apportées. Le bien et les nouvelles constructions édifiées peuvent être loués ou sous-loués. Le droit de l'emphytéote peut même être hypothéqué.

Avantages de l’emphytéose pour le propriétaire

En plus des loyers perçus, le propriétaire profite des améliorations apportées à son bien : nouveaux équipements, construction neuves et autres travaux. Compte tenu de la très longue durée du bail, il est dans l'intérêt de l’emphytéote d'entretenir et de faire grandir le site. Les conditions du bail emphytéotique sont donc intrinsèquement favorables à la valorisation du bien.

Ces actions, menées par le locataire, allègent la gestion du bien par le propriétaire. Ainsi, même si le montant du loyer est relativement faible, le bailleur évite certains frais d'entretien et de travaux. Le gain de temps est aussi à prendre en compte et peut permettre au propriétaire de diversifier ses actifs.

Quelles sont les principales contraintes associées au bail emphytéotique ?

Pendant la durée du bail, le preneur doit régler le montant des loyers, des contributions et des charges, des travaux, des réparations et des aménagements.

En cas de défaut de paiement de la redevance, le propriétaire peut demander la résolution judiciaire du contrat. Le bail peut aussi être résilié judiciairement si les actions entreprises par l'emphytéote ont entraîné des dommages graves. Le bien ne doit être ni détérioré ni profondément modifié.

De son côté, le propriétaire pourra prendre à sa charge les réparations des vices de construction reconnus antérieurs au bail. En cas de clause spécifique au contrat, une indemnité pourrait être versée par le bailleur au locataire en compensation des améliorations apportées. Cependant, faute de clause, une telle indemnité ne peut pas être réclamée.

Dans quels cas conclure ce bail et sous quelles conditions ? 

Le bail emphytéotique est encadré par le Code Civil et le Code rural et de la pêche maritime, livre IV, titre V, article L451-1 à L451-13. Ce type de contrat permet en effet de mieux contrôler la gestion et l’exploitation des terres agricoles. Il permet d’assurer le développement durable de terrains loués à très long terme. Par exemple, un bail emphytéotique pourrait être conclu dans le but de développer et d'exploiter une ferme photovoltaïque sur un terrain appartenant à la collectivité.

Le bail emphytéotique de droit privé

Le Code civil ainsi que le Code rural et de la pêche maritime encadrent le bail emphytéotique de droit privé. Un tel contrat permet à la collectivité de louer un terrain pour toutes les activités définies par le bail. Le document fournit un descriptif du terrain à louer, ses origines, la durée du bail, le montant du loyer et les obligations du preneur (amélioration, construction, démolition...).

Le bail emphytéotique administratif

Le bail emphytéotique administratif est conclu en vue de l'amélioration d’un bien du domaine public ou privé appartenant à la collectivité. Dans ce cas, le preneur peut être amené à mener des travaux d’intérêt général, avec par exemple la réalisation d'installations sportives pour valoriser le domaine public. Ces baux sont définis par le Code général des collectivités territoriales. Ils peuvent être accordés dans le cadre de grands projets de rénovation urbaine.

Quelle est la différence entre le bail emphytéotique et le bail à construction ?

Le bail à construction et l'emphytéose présentent plusieurs similitudes. Dans les deux cas, il est attendu que le locataire conserve le bien en bon état et contribue à son amélioration, tout en supportant les charges et les frais de réparation. Cependant, contrairement au bail à construction, le bail emphytéotique n’oblige pas le preneur à construire. D'autres spécificités concernant l'affectation des biens et les conditions de résiliation permettent d’arbitrer entre les deux baux selon les besoins du propriétaire bailleur.

Plusieurs acteurs spécialisés aident les parties à concrétiser leur projet et à conclure un contrat adapté en bonne et due forme. En phase de recherche, les conseillers immobiliers aident les futurs locataires et les bailleurs à trouver une offre de terrain à louer ou un preneur. Ensuite, le notaire apporte son éclairage et son expertise. Son intervention est obligatoire dans le cadre du bail emphytéotique administratif, et fortement conseillé pour la conclusion d’un bail emphytéotique de droit privé. 

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