Immobilier d'entreprise : tout savoir sur l'ILC
L’ILC : conditions d'application et méthode de calcul
Retrouvez les conditions d’instauration et d’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ainsi que la méthode de calcul du loyer révisé.
Instauré en 2008, l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’adresse aux locataires commerçants et artisans. Cet indice de référence sert à la révision du loyer des baux commerciaux. Retour sur la création de cet indice, ses conditions d'utilisation et la méthode de calcul à appliquer pour l'obtention du loyer révisé.
L'ILC s'impose face à l’ancien ICC
Loin d’être le seul indice de référence, l’ILC s’est peu à peu imposé dans le cadre des baux commerciaux face à l’indice historique alors en vigueur.
2008 : l’ILC entre en scène
En 2008, un nouvel indice de révision des loyers fait son apparition. Il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC), instauré par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. Jusqu’alors l’indexation et la révision reposaient sur l’indice du coût de construction (ICC) qui avait connu une augmentation substantielle.
Dans la foulée de la loi du 4 août 2008, un décret précise la possibilité pour les activités commerciales de troquer l’ICC pour l’ILC. Conformément à la loi de modernisation de l'économie, le nouvel indice fait l’objet d’une révision trimestrielle par l’INSEE.
Fin de l’ICC et consécration de 2 nouveaux indices
Après la création du nouvel ILC, l’ICC poursuit sa course et accuse une forte augmentation entre 2007 et 2012. Trop volatil et peu en phase avec la réalité de l’entreprise, l’ancien indice est décrié jusqu’à sa suppression par la loi Pinel dans le cadre du calcul du plafonnement légal en révision et en renouvellement.
Cette loi du 18 juin 2014 prévoit l’encadrement de l'évolution du loyer en cours de bail avec la volonté d'offrir une meilleure protection au locataire. L’ICC est définitivement remplacé par deux nouveaux indices : l’ILC et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Le plafonnement légal s’établit ainsi en fonction de la nature des activités de l'entreprise.
ILC : qui est concerné ?
L’ILC vise les activités commerciales ou artisanales, tandis que l’ILAT est réservé aux activités tertiaires autres que commerciales et exercées dans des locaux professionnels (cela inclut notamment les professions libérales et les activités exercées en entrepôts logistiques).
Pour utiliser l’ILC, les locataires commerçants et artisans doivent être immatriculés respectivement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au Répertoire des Métiers (RM).
Méthode de calcul du loyer révisé avec l’ILC
La révision du loyer commercial est une opération qui peut sembler complexe au premier abord, mais qui repose sur des principes réglementés et des formules spécifiques. Cette procédure est cruciale tant pour les propriétaires que pour les locataires commerciaux, car elle détermine les ajustements de loyer en fonction de divers indices économiques.
La révision triennale du bail commercial est un droit pouvant être exercé même en l’absence de clause prévue au contrat. Le loyer peut ainsi être révisé tous les trois ans à la demande du locataire ou du bailleur, signifiée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la révision est à l'initiative des parties, son montant est plafonné selon l’indice trimestriel de référence. Pour les activités commerciales et artisanales, la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Lors de la première révision triennale, le calcul du nouveau loyer s’effectue selon la formule : loyer actuel * (ILC en vigueur le jour de la demande / ILC en vigueur le jour de la fixation du loyer). Les révisions suivantes s'appuient, non pas sur l’indice en vigueur le jour de fixation initial, mais sur celui en vigueur à la date de la précédente révision.
Concrètement, pour un bail signé le 1er janvier 2016 avec un loyer mensuel de 1000 € faisant l’objet d’une première révision au 1er janvier 2019 le calcul sera le suivant :
Loyer révisé = Loyer en cours (1000 €) * [Indice en vigueur au 1er janvier 2019 (114,64) / Indice en vigueur au 1er janvier 2016 (108,40)].
Soit 1000*(114,64/108,40) = 1057,56.
Le loyer initial fixé à 1000 € passe ainsi à 1057,56 €.
L'augmentation du loyer commercial, tout comme son calcul d'indexation, est soumise à des règles précises, souvent encadrées par le bail lui-même et la législation en vigueur. Cela implique que toute révision doit respecter les plafonds légaux et les conditions prévues par le contrat de location. Par exemple, une augmentation basée sur l'ILC ne peut excéder la variation de cet indice, et il existe des protections pour les locataires contre des augmentations démesurées.
Conditions du déplafonnement de la révision triennale
En principe, les contrats conclus et renouvelés à compter du mois de septembre 2014 ne peuvent pas faire l’objet d’une variation de loyers supérieure pour une année à 10 % du loyer réglé au cours de l’année précédente. Le déplafonnement de la révision triennale est toutefois envisageable dans certaines conditions.
À l'initiative du bailleur, le déplafonnement peut être demandé en cas de déspécialisation (changement d'activité) du bail par le locataire ou de modification matérielle des facteurs locaux influant sur la commercialité. Il s'agit par exemple de l'augmentation de la population ou encore de l'aménagement de nouvelles artères.
Si ladite modification matérielle a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, avec une influence favorable et réelle sur l’activité commerciale, alors le déplafonnement de la révision peut être envisagé.
Méthode de calcul de l’ILC
L’article 1 du décret du 4 novembre 2008 précise que « L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail ». *
La base de ce calcul repose souvent sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou encore l'indice du coût de la construction (ICC), en fonction des spécificités du bail commercial concerné. La formule de calcul de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intègre et pondère ces trois composantes de la façon suivante :
- à 50 % : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) ;
- à 25 % : l’indice du coût de la construction (ICC)
- à 25 % : indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables (ICAVaCD).
Le calcul reprend les valeurs moyennes de ces trois composantes selon les dernières publications disponibles à la date de calcul de l’ILC.
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