Acheter un local professionnel en SCI simplifie la gestion patrimoniale et facilite la transmission. Une SCI professionnelle permet d’acquérir collectivement un bien, de répartir les parts entre associés et d’optimiser la fiscalité. Pour s’assurer que ce montage soit le plus approprié, il faut pouvoir le comparer à d’autres solutions.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs associés d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier. Chaque associé détient des parts sociales en fonction de son apport, ce qui facilite la répartition des droits et des obligations.
On distingue la SCI professionnelle, souvent utilisée pour l’achat de locaux d’activité, et la SCI familiale, centrée sur la gestion patrimoniale privée. Dans le cadre d’un investissement immobilier d’entreprise, la SCI permet de détenir le local professionnel dans une entité distincte de l’activité, ce qui protège l’exploitation et simplifie la transmission.
Sur le plan fiscal, deux régimes existent. La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu IR (les associés déclarent leur quote-part de loyers dans leurs revenus fonciers) ou à l’impôt sur les sociétés IS (une gestion plus proche de celle d’une société commerciale). Ce choix influence la fiscalité en cas de revente.
Investir au moyen d’une SCI présente plusieurs avantages. La structure permet d’acheter des murs commerciaux ou un local professionnel avec plusieurs associés et de répartir la propriété grâce aux parts sociales.
La SCI protège aussi l’activité. Elle évite d’exposer le local en cas de difficultés de l’entreprise. En cas de transmission, la cession des parts sociales offre plus de souplesse que la vente directe d’un immeuble.
Sur le plan fiscal, avec l’impôt sur le revenu, les loyers sont déclarés comme revenus fonciers par les associés. Avec l’impôt sur les sociétés, la SCI peut amortir l’immeuble et déduire davantage de charges. Cette flexibilité séduit de nombreux dirigeants, qui pourront arbitrer selon la stratégie de revente.
Enfin, créer une SCI pour des activités commerciales peut offrir une meilleure capacité d’endettement. La banque prend en compte plusieurs associés, ce qui facilite l’accès au crédit pour financer l’acquisition d’un local professionnel.
Les associés restent responsables des dettes de la société proportionnellement à leurs parts et de façon indéfinie. Leur responsabilité peut donc dépasser le montant de leur apport initial.
Gérer une SCI suppose de respecter certaines obligations juridiques et administratives : rédaction des statuts lors de la création, tenue d’assemblées pour les décisions importantes, déclaration fiscale annuelle.
La fiscalité peut aussi devenir moins favorable selon la situation. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés profite de l’amortissement de l’immeuble, mais au moment de la cession, le calcul de la plus-value augmente la base imposable. À l’impôt sur le revenu, les abattements peuvent réduire l’imposition.
Par ailleurs, si la SCI « présente un caractère industriel ou commercial », elle peut perdre son caractère « civil » et basculer vers l’impôt sur les sociétés.
Enfin, depuis 2025, la possible hausse des droits de mutation dans certains départements doit être prise en compte au moment d’évaluer la rentabilité du montage, qu’il soit réalisé en nom propre ou en SCI.
D’autres solutions restent pertinentes pour acheter un local professionnel, chacune avec ses atouts et ses contraintes.
L’entrepreneur acquiert directement le bien à son nom. La gestion reste simple, mais le patrimoine personnel se trouve plus exposé et la transmission plus complexe.
Créer une SARL ou une SAS permet d’intégrer l’immeuble dans une structure d’exploitation. Ce choix concentre l’activité et l’immobilier dans une même société, mais il accroît le risque en cas de difficultés.
Cette solution consiste à louer le bien avec option d’achat en fin de contrat. Elle permet de préserver la trésorerie au départ et de différer l’acquisition. Le crédit-bail reste intéressant pour les entreprises en croissance rapide, même si son coût global dépasse souvent celui d’un prêt classique.
Choisir entre l’achat en nom propre, la SCI professionnelle ou une autre structure dépend toujours du projet, de la fiscalité recherchée et de la stratégie patrimoniale. Dans ce contexte, l’accompagnement d’un expert reste indispensable. Arthur Loyd Oise conseille et oriente les dirigeants dans leurs choix immobiliers. Ses conseillers évaluent la pertinence d’un montage juridique et vous aident à sécuriser l’acquisition d’un local professionnel dans l’Oise.
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