Comment transformer des locaux industriels en bureaux ?

Aménager des bureaux dans un local industriel

Avec leurs volumes généreux, les locaux industriels se prêtent bien à la transformation en espaces de bureaux. Quelles sont les démarches à prévoir et les travaux à anticiper pour bien aborder ce type de projet ?

Transformation du local industriel en bureau : que dit la réglementation ?

Le Code de l’urbanisme prévoit des destinations bien définies pour chaque construction. Cela permet de garder la main sur l'évolution des quartiers et sur l'équilibre entre l’offre en résidentiel, en services et en immobilier d'entreprise.

La dernière liste de destination en vigueur se divise en 5 grandes catégories : l'habitat, les exploitations agricoles et forestières, les commerces et les services, les équipements et services publics et les autres activités des secteurs tertiaire et secondaire.

Les locaux industriels et les bureaux appartiennent à la même catégorie. Il s’agit en revanche de deux sous-destinations distinctes. Cela signifie que certaines démarches sont nécessaires pour faire passer le bien de la sous-destination « Industrie » à la sous-destination « Bureau ».

Quelles sont les démarches administratives à prévoir ?

Tout dépend de la nature de la transformation envisagée. L’autorisation du changement de destination peut passer par une déclaration préalable de travaux (DP) ou une demande de permis de construire.

Si le projet implique la modification de la façade ou de la structure porteuse du bâtiment, il faut faire une demande de permis de construire. Pour les autres aménagements non soumis au permis de construire, une déclaration préalable de travaux en mairie suffit.

Le cas échéant, les changements prévus ne doivent pas aller à l'encontre du règlement de la copropriété de l'immeuble. Dans tous les cas, il est important de se rapprocher du service municipal avant le début du projet pour s’assurer que tout soit fait dans les règles et dans les temps.

Quelles sont les actions de travaux à anticiper ? 

L’ampleur du chantier évolue selon la nature des activités industrielles exercées et le type d'installation technique en place.

Certains locaux ne sont absolument pas prêts à accueillir des activités de bureaux. Il faut tout repenser, depuis les circuits électriques, jusqu'aux canalisations et aux ouvertures. Pour d’autres, quelques actions de rénovation ciblées et complétées d’un travail d'embellissement peuvent suffire.

Là encore, ces questions doivent impérativement être étudiées avant la transaction. Plusieurs diagnostics permettent d'évaluer la faisabilité du projet de transformation, son coût et les délais envisageables.

Comment aménager le local industriel en bureaux ?

Plusieurs configurations gagnent en popularité sur le marché de l'immobilier de bureaux. Il y a celles qui se prêtent au coworking, celles qui sont compatibles avec le flex-office ou encore celles qui permettent d'intégrer plus facilement la pratique du télétravail dans le quotidien de l'entreprise.

Cela peut passer par des installations permettant de communiquer efficacement avec tous les collaborateurs hors site : une salle dédiée avec écran interactif de visioconférence, du mobilier escamotable, des parois et des cloisons mobiles… Tout ce qui peut apporter de la souplesse et faciliter les futurs ajustements est à considérer.

De plus, les installations flexibles permettent de conserver l'esprit industriel des lieux. Il s’agit généralement de grands volumes avec un très fort potentiel d’attraction auprès des futurs acquéreurs et preneurs à bail professionnels. Pour conserver ces volumes en l’état, il faut toutefois respecter quelques principes essentiels.

3 qualités essentielles des locaux industriels transformés en bureau

La luminosité, l'acoustique et la performance énergétique sont 3 qualités essentielles dans les espaces de bureau, mais pouvant faire cruellement défaut si elles ne sont pas maîtrisées dans le local industriel rénové.

La luminosité

Les locaux industriels offrent généralement une belle luminosité à proximité des fenêtres. Cette lumière naturelle doit être exploitée au maximum en journée grâce à une disposition efficace des postes de travail.

Les bureaux sont idéalement aménagés au plus près des parois vitrées alors que la salle de visioconférence peut être repoussée du côté du mur aveugle. Le choix des matériaux et des couleurs peut aussi maximiser ou freiner la diffusion de la lumière dans les bureaux. Privilégiez les coloris clairs qui réfléchissent la lumière et préférez les solutions de séparation vitrée pour les bureaux individuels ou les salles de réunion.

L'acoustique

La question de la diffusion du son doit impérativement être adressée pour livrer des espaces de bureau agréables à vivre. Elle l’est plus encore dans des locaux anciens où le phénomène de réverbération du son est important.

Tout comme la lumière, le son est une onde pouvant être réfléchie ou absorbée. Pour améliorer l'acoustique d’un vaste local industriel en vue de sa transformation en bureaux, il est donc possible de prévoir la mise en place de dispositifs d'absorption du son. Il peut s’agir de revêtements spécifiques à poser sur les parois existantes, ou de cloisons amovibles acoustiques définissant différentes zones dans l'open space.

Plusieurs solutions innovantes comme les stores californiens acoustiques ou les faux plafonds en toile tendue sont aussi à explorer pour relooker l’espace professionnel tout en améliorant ses performances acoustiques.

Les performances énergétiques

Pour les performances énergétiques, il n’est plus seulement question de confort, mais aussi d'économies d'énergie. Tout le défi consiste à conserver une température optimale pour une activité de bureau. L’INRS situe cette température de confort entre 21°C et 23°C en hiver, en tenant compte du fait que les salariés ont une activité physique limitée dans les locaux tertiaires.

Or, chauffer de grands espaces en hiver et les rafraîchir en été peut coûter très cher à l'entreprise dans un ancien local d'activité. Ici, la rénovation est la clé. L'enveloppe du bâtiment doit être parfaitement isolée avant d'installer de nouveaux équipements, sans oublier les outils de pilotage automatique qui peuvent faire la différence sur les bâtiments tertiaires.

Vous avez des questions sur le changement de sous destination d'un local d'activité en vente à Compiègne ou dans une autre ville du département ? Les conseillers de l’agence Arthur Loyd Oise vous renseignent sur les aspects techniques et juridiques d’un projet immobilier d'entreprise et vous accompagnent jusqu’à son aboutissement.