Locataire : pourquoi souscrire un contrat de crédit-bail immobilier ?

Crédit-bail immobilier : pourquoi et comment se lancer ?

Le crédit-bail immobilier permet à l'entreprise d’acquérir le bien à l’issue du contrat de location. À qui s’adresse cette solution ? Quelles sont les conditions à remplir et les avantages de l'opération ? On fait le point sur cette technique de financement.  

Le principe du crédit-bail 

L'acquisition par voie de crédit-bail se déroule en deux temps : celui de la location et celui de la levée de l’option.  

La location d’un bien immobilier commence par la souscription du contrat de crédit-bail immobilier auprès d’un établissement spécialisé et après une phase de négociation avec le propriétaire du bien. Le locataire verse ensuite le montant du loyer au crédit-bailleur.  

À l’issue du contrat de location, l'entreprise peut acquérir le bien moyennant le versement d’un montant qui tient compte des paiements déjà effectués. De son côté, l'établissement s’engage à vendre le bien à l'entreprise : c'est la promesse unilatérale de vente.  

Quelles sont les autres solutions à l'issue du contrat ?  

À la fin du crédit-bail, l'entreprise se retrouve face à trois possibilités. Soit, elle lève l’option d'achat, ce qui signifie l'acquisition du bien, soit elle restitue le bien au bailleur, auquel cas, elle ne lève pas l’option d’achat. La troisième alternative consiste à poursuivre la location avec l'accord du crédit-bailleur.  

Quels sont les avantages du crédit-bail ?  

Le crédit-bail est une opération intéressante, autant pour le prêteur que pour le preneur.  

Quel est l'intérêt du crédit-bail pour les établissements spécialisés ?  

Jusqu’à la levée de l’option d’achat, l'établissement de crédit ou la société de crédit-bail conserve la propriété du bien. Le prêteur peut ainsi accorder plus facilement un financement à une entreprise qui n’aurait peut-être pas pu accéder aux autres solutions pour l'acquisition d’un bien immobilier.   

Quels sont les avantages pour l'entreprise ?  

De son côté, l'entreprise n’a pas à mobiliser l'apport initial requis pour un crédit bancaire classique.  

Le traitement de la demande est relativement rapide. Les établissements étant spécialisés dans ces opérations, les procédures sont le plus souvent accélérées par rapport aux délais observés pour d'autres techniques de financement.  

La rédaction du contrat est assez souple. Les barèmes peuvent ainsi être adaptés pour mieux répondre aux contraintes et aux perspectives de l'entreprise. 

Par ailleurs, la dette du crédit-bail n’est pas inscrite au bilan comptable, ce qui signifie que l'opération n’affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise. 

Qu’en est-il de la fiscalité ?  

Sur toute la durée du contrat de crédit-bail, l’entreprise déduit fiscalement les loyers. Certains loyers sont toutefois non-déductibles. Il s’agit de la fraction égale à l’écart entre le prix du bien et le prix de la levée d’option.  

Quoi qu’il en soit, ces périodes sont le plus souvent inférieures à celles de l'amortissement fiscal d’un bien dont l'entreprise serait propriétaire. En conséquence, le crédit-preneur peut optimiser ses charges fiscales et réduire plus rapidement son imposition globale.  

Grâce à la souplesse offerte par ces contrats, certaines entreprises optent pour des loyers dégressifs ou pour une majoration des premiers loyers. Cela leur permet d’augmenter les charges déductibles en tout début de contrat.  

Après la levée de l’option d’achat, le bien immobilier entre dans le patrimoine du crédit-preneur, au bilan des éléments d’actif immobilisé. Le locataire devenu propriétaire se retrouve dans la même situation fiscale qu'une entreprise qui aurait directement acheté le bien. Une fraction des loyers versés est alors réintégrée au résultat fiscal de l'entreprise. Cette réintégration peut, sous conditions, faire l’objet d'une dispense.  

Qui sont les professionnels concernés par le crédit-bail ? 

Ces avantages sont particulièrement intéressants pour les PME dont les garanties ne sont pas suffisantes pour souscrire un contrat de crédit bancaire traditionnel.  

Dans les faits, tous les professionnels peuvent souscrire un contrat de crédit-bail, sans condition de forme juridique ou de secteurs d'activités.  

Le bien immobilier, objet du crédit-bail peut être un bureau, un entrepôt ou encore un local commercial.  

Quelles sont les conditions à respecter ? 

Le crédit-preneur est soumis à plusieurs contraintes et obligations jusqu’à la levée de l'option :  

• l'entretien des locaux loués ;  
• le respect de la destination exclusive du bien ; 
• le règlement des loyers à l'échéance ;  
• l'impossibilité de vendre ou d’affecter le bien à une hypothèque. 

Le crédit-bailleur est, quant à lui, soumit à l'obligation de garantie d'éviction à l’égard de l'entreprise. 

Comment procéder pour l’achat d’un local commercial dans l’Oise ?  

Vous devez en premier lieu trouver un bien correspondant à vos attentes sur le marché immobilier de Compiègne ou sur le secteur qui vous intéresse dans le département de l’Oise.  

Vous allez ensuite entrer en négociation avec le propriétaire du bien afin de préciser les conditions d’achat. Vous pourrez alors présenter votre projet au crédit-bailleur. L’établissement examinera votre situation et aussi les caractéristiques du bien immobilier.  

Si votre dossier est accepté, le crédit-bailleur achète le bien et vous le loue sur toute la durée déterminée par contrat. À l’issue du contrat, vous pourrez devenir propriétaire de votre local commercial dans l’Oise.   

Les consultants de l’agence Arthur Loyd Oise, spécialisés dans l'immobilier d'entreprise, vous accompagnent dans ces démarches. Ils sauront vous orienter vers les biens les plus adaptés à votre projet et pourront aussi vous guider en phase de négociation et vous renseigner sur les aspects les plus techniques du contrat.