Le marché de l’immobilier d’entreprise face a la Covid-19

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Mardi 5 janvier 2021

Découvrez comment se porte le marché de l'immobilier d'entreprise dans l'Oise !

L’immobilier d’entreprise n’a pas échappé aux bouleversements causés par la crise sanitaire. Si toute la filière n’a pas été touchée dans les mêmes proportions, l’ensemble des acteurs font tout de même face à de profonds changements. Compte tenu du choc sur l’économie française et mondiale, les indicateurs de marché devraient inévitablement se dégrader en 2020. Mais ce sont surtout des évolutions en termes d’organisation du travail qui viennent chambouler le secteur.

L’immobilier d’entreprise avant la pandémie

Ces dernières années, l’investissement dans l’immobilier de bureaux avait été plébiscité par les investisseurs, notamment dans les grandes métropoles. Le montant investi par an en France avait d’ailleurs atteint un record de 25 milliards d’euros en 2019. Avant la pandémie, investir dans l’immobilier d’entreprise offrait des rendements plus attractifs et un risque plus limité que dans le résidentiel.

Pour le parc locatif, on observait quelques tensions sur le marché. Une demande de modernisation du parc tertiaire était attendue : une meilleure maitrise des performances énergétiques, une mise en conformité avec les normes obligatoires, des accès PMR…

Synthèse de notre étude de marché basée sur 2019 dans l’Oise

En tant que spécialistes de l’immobilier d’entreprise dans l’Oise, nous avons accompagné plus de 70 entreprises sur le département en 2019.

Par rapport aux années précédentes, la demande placée en volume pour les bureaux connait une diminution. Cette évolution semble s’expliquer par une résistance du marché de la seconde main, l’absence de fonciers adaptés et une chute du neuf qui a consommé la quasi-totalité des surfaces disponibles en 2018.

Focus expert : Qu’est-ce que la demande placée ? La demande placée englobe l’ensemble des transactions ayant abouti (achat, location, compte propre, VEFA, BEFA)

72% des transactions enregistrées concernaient la location, et 28% la vente de bureaux. En 2019, le marché du neuf  représentait moins de 8% du marché total. Les nouveaux projets immobiliers neufs ne seront pas livrés avant 2021, la seconde main restera donc majoritaire en 2020.

La demande placée en volume pour les locaux d’activité a fortement diminué en 2019. La part de neuf représentait moins de 5% des transactions totales. Le nombre de transactions pour les locaux de seconde main est lui resté stable par rapport aux années précédentes. L’offre existante ne semble pas répondre aux besoins des entreprises. 27% des transactions ont été enregistrées en compte propre, 35% en location et 38% en vente. La demande exprimée reste importante et non satisfaite, cela doit interpeller les acteurs économiques régionaux et nationaux (promoteurs et investisseurs).

Focus expert : Qu’est-ce qu’une transaction en compte propre ? Une transaction en compte propre a lieu lorsqu’une entreprise achète un terrain pour y construire ses propres locaux.

Consultez notre étude de marché !

Les conséquences de la crise sanitaire

Une récession observée pour l’immobilier de bureaux

La crise sanitaire a modifié les fondamentaux du marché de l’immobilier d’entreprise. Les entreprises ont dû modifier leur manière de fonctionner. De nouvelles formes de travail, telles que le télétravail, ont émergé.

En effet, en plus d’être une nécessité pour endiguer la crise, le télétravail est aussi une variable clé pour réduire ses coûts face à une économie française qui ne devrait retrouver son niveau d’avant crise, qu’en 2022 au mieux. De très nombreuses surfaces de bureaux risquent donc d’être inutilisées, puis remises sur le marché sans pour autant trouver preneurs.

Le télétravail, un atout pour renégocier les baux

Les dirigeants d’entreprises font valoir le télétravail comme prétexte pour renégocier à la baisse les termes des baux, notamment pour les prix et les surfaces. Lorsque la majorité de l’effectif est en télétravail, ils n’ont en effet pas grand intérêt à louer des grandes surfaces de bureaux. Les dirigeants d’entreprise se tournent également vers des solutions plus flexibles, compatibles avec le télétravail comme les espaces de coworking ou le flex office.

Les mesures restrictives qui ont concerné certaines activités, dont les commerces non essentiels, ont parfois conduit les locataires à cesser de payer leur loyer, voire même à demander le remboursement de leur loyer à leur bailleur. Les bailleurs ont majoritairement accepté un abandon des loyers pendant le confinement pour les très petites entreprises. Cependant, la crise sanitaire a fait apparaitre de nombreuses situations contentieuses.

Le télétravail rend les bureaux obsolètes dans grandes villes

Le télétravail, adopté par de nombreuses entreprises, ne modifie pas forcément les habitudes des salariés en province. Dans les grandes villes en revanche, cette nouvelle habitude de travail change la donne ! Avec la désertification de leurs bureaux, de plus en plus de PME installées dans les grandes villes cherchent à implanter leur entreprise dans des départements limitrophes. 

L'Oise par exemple, avec ses trois agglomérations dynamiques (Beauvais, Compiègne et et Creil), est plébiscité par les PME de l'Ile de France.  

Les bureaux, des actifs partiellement décotés

Entre la désolvabilisation des entreprises, liée à la crise, et la généralisation du télétravail, l’immobilier de bureau va subir les frais d’un nouveau mécanisme.

La remontée du risque locatif et la hausse du taux de vacances vont déprécier la valeur des actifs du côté des gestionnaires. Pour éviter que cela ne se transforme en crise de liquidité, des arbitrages d’investissement entre les actifs de l’immobilier tertiaire s’imposent.

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