Immobilier d'entreprise : réhabilitation ou construction neuve ?
Locaux neufs ou réhabilités, où investir ?
Locaux neufs ou réhabilités ? Les deux marchés présentent des opportunités, avec toutefois une part de risques mieux maîtrisée dans le neuf.
Le recul de l'immobilier tertiaire neuf en 2020 a remis la réhabilitation sur le devant de la scène. Ces opérations de mise aux normes et de montée en performances peuvent se révéler très rentables. Elles comportent toutefois une part de risques, relativement mieux maîtrisée dans le neuf. Vers quel marché se tourner pour investir ?
Un contexte favorable à la réhabilitation
Sur fond de lutte contre l'artificialisation des sols, de rénovation énergétique, mais aussi de crise sanitaire, la réhabilitation a dévoilé un important potentiel sur le marché de l'immobilier d'entreprise.
Recul post–covid des autorisations et des mises en chantier
La crise sanitaire a profondément affecté la construction neuve en France. Entre le mois de mars et le mois de mai 2020, les autorisations à la construction non résidentielle ont chuté de plus de 45 % par rapport à la même période en 2019. Les mises en chantier ont accusé une baisse du même ordre.
Tous les secteurs ont été impactés, et plus particulièrement la construction d'entrepôts, de locaux industriels et de bureaux. Après ce vif recul, les surfaces de plancher autorisées par les permis de construire remontent progressivement. Mais plusieurs arguments font pencher la balance du côté de la réhabilitation.
Lutte contre l'artificialisation des sols
La réhabilitation de l’existant permet notamment de répondre aux besoins des entreprises tout en contenant l'étalement urbain. Environ 20 000 à 30 000 hectares sont artificialisés chaque année en France.
Un phénomène qui tend à amplifier les conséquences du changement climatique : îlots de chaleur urbains, risque d'inondation… Le Plan biodiversité intègre ainsi un objectif « zéro artificialisation nette » qui favorise la valorisation de zones déjà urbanisées, comme les friches industrielles et commerciales, mais aussi les logements vacants.
Objectif d'éradication des passoires thermiques
Le fléau des passoires thermiques affecte le résidentiel comme le tertiaire. Accélérer la rénovation des locaux professionnels fait partie des objectifs du plan de rénovation énergétique du bâtiment.
Les anciens bâtiments mal isolés et mal équipés affichent des niveaux de consommation démesurés, notamment en énergie de chauffage alors que les vagues de froid s'intensifient. Réhabiliter les anciennes constructions contribue à rehausser les performances globales du parc tertiaire.
Des opportunités d’investissement
La réhabilitation permet de redonner vie à des sites à forte valeur historique. Ces biens peuvent être achetés avec une décote importante. Si l'emplacement est attractif ou amené à le devenir, le plan de réhabilitation et la remise aux normes du bâtiment représentent une opportunité d'investissement intéressante… À condition de maîtriser le coût du chantier.
L’autre avantage de la réhabilitation est de garantir une certaine continuité architecturale, dans les quartiers historiques notamment. Or, dans ces conditions, la remise aux normes peut s’avérer périlleuse. Il faut trouver le bon équilibre entre la conservation du bâti existant et le besoin de performances.
Dans les faits, une grande partie du parc existant ne présente pas de vrai potentiel de transformation. L'intérêt financier de l'opération doit donc être sérieusement étudié en amont.
Le neuf, un choix sûr et durable
Face aux incertitudes inhérentes aux projets de réhabilitation, le neuf parvient à tirer son épingle du jeu de l’immobilier professionnel.
Des projets mieux maîtrisés
Le potentiel d'attraction de la réhabilitation est plombé par un niveau d'incertitudes non négligeable : autorisations administratives, exigences du chantier de rénovation, aléas des travaux… Dans le neuf, le projet est mieux maîtrisé de A à Z et les mauvaises surprises sont relativement limitées.
Des performances qui séduisent les entreprises
Le neuf est aussi le meilleur moyen d’atteindre les sommets du point de vue des performances énergétiques du bâtiment. Les entreprises se montrent de plus en plus sensibles aux certificats et labels de qualité : Bâtiment Basse Consommation (BBC), Bâtiment à Énergie Positive (BEPOS), Bâtiment Bas Carbone (BBCA), Haute performance environnementale (HQE)...
La rénovation offre également de très bons résultats, mais la marge de manœuvre reste restreinte. En construction neuve, tous les éléments du projet sont pensés pour obtenir un ensemble cohérent et optimal à tous les niveaux. Cela inclut le confort d'usage des locaux, l'économie d’énergie, mais aussi la flexibilité des espaces de travail. Des qualités devenues incontournables sur le marché de l'immobilier d’entreprise.
Vers un parc immobilier durable et résilient
Soumises à la réglementation environnementale, RE 2020, les constructions neuves doivent se montrer résilientes face aux changements drastiques de température. Le confort thermique des occupants en période de canicule fait partie des axes prioritaires de la nouvelle réglementation.
Les nouveaux bâtiments tertiaires sont conçus pour durer, ou plutôt pour garantir un confort d'usage durable. On pense aux façades et aux toitures végétalisées qui rafraîchissent l'atmosphère en été, mais aussi à l'emploi de matériaux à faible empreinte carbone. Avec le déphasage thermique, les isolants biosourcés permettent ainsi de retarder les effets d’un pic de chaleur sur les espaces intérieurs.
Ces précautions permettent d'anticiper la montée en puissance d’un poste de dépenses émergent : celui de la climatisation. Les bâtiments neufs s'inscrivent de surcroît dans le cadre de plans d'aménagement globalement conçus pour améliorer le confort de vie dans l’espace urbain. Là où la réhabilitation doit se faire avec les limites de son environnement.
Réhabilitation ou construction neuve dans l’Oise, Arthur Loyd vous accompagne
Pour sécuriser votre investissement, faites confiance à Arthur Loyd. Le réseau national spécialisé en immobilier d'entreprise, vous ouvre les portes de son agence locale dans l’Oise.
Nos consultants de terrain sont en veille constante sur les opportunités du marché et s'engagent à vos côtés. Leur objectif ? Établir une relation de confiance sur le long terme et porter votre projet immobilier commercial jusqu'à son aboutissement.
Vous cherchez à investir dans l’Oise ? N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point.