Bail commercial : comprendre la répartition des travaux entre bailleur et locataire

La répartition des frais sur le bail commercial

La répartition des charges entre le locataire et le bailleur n’est pas toujours comprise. Plusieurs facteurs entretiennent cette confusion. Tout d’abord, les dispositions applicables avant la loi Pinel qui a mis fin à la libre répartition des charges. Deuxièmement, la réglementation très souple qui reste applicable aux baux professionnels. Et, enfin, il y a ce qui relève de l’usage entre les parties, sans être obligatoire. Les précisions applicables depuis 2014 aux baux commerciaux reflètent davantage ces usages. On fait le point sur une répartition désormais très encadrée.  

Textes réglementaires applicables aux baux commerciaux 

Le Code du commerce et le Code civil encadrent la répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur. Que nous disent ces textes ?  

Un inventaire précis et limitatif  

Le Code du commerce, article L145-40-2 précise qu’un « inventaire précis et limitatif » doit figurer sur le contrat de location. Cet inventaire récapitule la répartition des charges, des impôts, des taxes et des redevances entre le locataire et le bailleur.  

Un récapitulatif annuel  

Le même article prévoit la transmission d’un récapitulatif annuel de cet inventaire par le bailleur au locataire. Si de nouveaux frais de charge, impôt, redevance ou taxe devaient s'ajouter en cours de bail, le locataire doit en être tenu informé.  

Travaux et coûts  

Si le local loué doit faire l’objet de travaux, cette information est communiquée au locataire dès la conclusion du contrat de bail commercial. Par la suite, un état prévisionnel des travaux envisagés devra être transmis tous les trois ans au locataire. Ce document est complété par l’état récapitulatif des travaux menés au cours des 3 dernières années.  

Dans le cadre d’un projet de travaux, le locataire reçoit tout d’abord un budget prévisionnel. Une fois le chantier terminé, il obtient le détail du coût des opérations effectivement réalisées.  

La répartition entre plusieurs locataires  

Dans un immeuble tertiaire occupé par plusieurs entreprises, la répartition se fait en fonction de la surface exploitée. Le Code du commerce prévoit que cette répartition spécifique soit mentionnée dans le contrat de location.  

Chaque locataire est redevable des montants correspondant au local qu’il occupe. S’agissant des parties communes, chaque partie s'acquitte de la fraction qui lui revient. Toute évolution survenue en cours de bail, et susceptible de modifier la répartition et la quote-part, doit être communiquée aux locataires. 

Les charges non imputables au locataire  

Certaines dépenses ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du locataire. Ces dispositions sont celles énoncées par l’article R145-35 du Code du Commerce, applicables aux contrats conclus ou renouvelés après l'automne 2014.  

Si le bailleur est le redevable légal d’un impôt, d’une taxe ou d’une redevance, cette charge ne peut pas être affectée au locataire. Néanmoins, certains frais peuvent être liés à l'usage du local ou à un service pouvant bénéficier au locataire de manière directe ou indirecte. Dans ce cas, ils peuvent être mis à la charge du locataire.  

Les honoraires dus au titre de la gestion des loyers ne sont pas imputables au locataire. S'agissant d’un ensemble immobilier, toutes les charges, taxes, redevances et frais de travaux visant des locaux vacants sont à la charge du propriétaire. Ces mêmes dépenses ne peuvent pas non plus être réclamées à un locataire autre que celui qui occupe et loue le local en question. 

En ce qui concerne les frais de travaux, les dépenses de mise aux normes dans les locaux qui ne sont plus conformes à la réglementation en vigueur sont obligatoirement à la charge du propriétaire ou du bailleur, s’il s’agit de « grosses réparations ».  

Plus généralement, tous ces gros travaux sont imputables exclusivement au bailleur. Mais de quoi s’agit-il exactement ?  

Les « grosses réparations » définies par le Code civil, article 606  

Les réparations qui ne relèvent pas du simple entretien sont considérées comme des « grosses réparations ». Le Code civil, article 606, les définit comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » Les réparations touchant aux « murs de soutènement et de clôture aussi en entier » sont également concernées.  

Ce qu’il faut retenir de la répartition entre le propriétaire et le locataire  

Les textes qui régissent cette répartition nous donnent la tendance : les charges les plus importantes sont généralement imputées au propriétaire du bien. Il doit notamment s'acquitter des frais de réparation liés à des désordres pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou le bon usage du local.  

Le locataire règle quant à lui les dépenses de fonctionnement et les réparations courantes. Il paie l’eau, le gaz, l'électricité et prend en charge l'entretien des équipements de chauffage, des revêtements intérieurs et, le cas échéant, des équipements situés dans les parties communes.  

Le cas des travaux d'embellissement est prévu par l’article R145-35 du Code du commerce. Si le montant de l'opération dépasse celui du simple remplacement à l'identique, alors les frais pourront être mis à la charge du locataire.

Rappel sur les spécificités du bail commercial par rapport au bail professionnel 

Le bail commercial concerne les locaux dans lesquels sont exercées des activités commerciales, mais aussi artisanales ou industrielles. Le bien a la particularité de servir à l'exploitation d’un fonds de commerce. Cette caractéristique constitue la principale différence entre bail professionnel et bail commercial. Le bail professionnel est conclu pour toutes les autres activités, qui se trouvent être essentiellement libérales.  

Pour ce qui est de la répartition des charges, la réglementation n’est pas la même pour un bail professionnel ou commercial. Le bail professionnel est resté très souple en la matière avec une répartition pouvant être librement définie par le contrat. En l'absence de précision, les impôts fonciers et les frais d’assurance de l’immeuble sont automatiquement imputés au propriétaire bailleur. Si les baux professionnels sont moins encadrés, il reste d'usage d’affecter les gros travaux à la charge du propriétaire.  

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